Koszty okołokredytowe przy hipotece — pełna lista
Wkład własny i rata to dwie liczby, które każdy zna na pamięć. Trzecia — gotówka potrzebna na samo przeprowadzenie transakcji — jest zwykle odkrywana dwa tygodnie przed podpisaniem aktu notarialnego, kiedy jest już za późno na jej odłożenie. Przy mieszkaniu za 600 000 zł mówimy realnie o kilkunastu do dwudziestu kilku tysiącach złotych ponad wkład własny.
Pengly nie porównuje kredytów hipotecznych. Nie prezentujemy ofert hipotecznych i nie pośredniczymy w ich udzielaniu — ten artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny. Ratę i sumę odsetek policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Koszty po stronie kredytu
Prowizja za udzielenie — 0–3% kwoty kredytu, jednorazowo. Coraz częściej banki oferują 0% w zamian za wyższą marżę albo za produkty dodatkowe (konto z wpływami, karta, ubezpieczenie na życie). Nie zakładaj z góry, że prowizja 0% jest tańsza — policz RRSO obu wariantów.
Wycena nieruchomości — 400–1 000 zł. Bank albo zleca ją własnemu rzeczoznawcy, albo akceptuje operat sporządzony przez rzeczoznawcę z listy. Płacisz niezależnie od tego, czy kredyt zostanie przyznany.
Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych — wymagane przez cały okres kredytowania, z cesją na bank. Kilkaset złotych rocznie. Możesz zwykle wybrać własnego ubezpieczyciela, o ile polisa spełnia wymogi banku — oferta „przy okazji" w banku bywa wyraźnie droższa.
Ubezpieczenie na życie — nie zawsze obowiązkowe, ale często warunkuje niższą marżę. Policz, czy obniżka marży pokrywa składkę.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego — tylko przy wkładzie poniżej 20%. Szczegóły w tekście o wkładzie własnym.
Ubezpieczenie pomostowe — i pieniądze, które bank musi oddać
Między wypłatą kredytu a wpisem hipoteki do księgi wieczystej bank nie ma jeszcze zabezpieczenia. Za ten okres pobiera ubezpieczenie pomostowe — zwykle podwyższenie marży o 0,5–1 p.p. Wpis do księgi wieczystej potrafi trwać od kilku tygodni do kilkunastu miesięcy, zależnie od sądu.
Rzecz, o której warto wiedzieć: od nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym obowiązującej od 17 września 2022 r. bank ma obowiązek zwrócić pobrane ubezpieczenie pomostowe albo zaliczyć je na poczet spłaty kredytu — po dokonaniu wpisu hipoteki. To nie jest gest dobrej woli, tylko obowiązek ustawowy.
W praktyce zwrot nie zawsze następuje automatycznie. Zanotuj datę wpisu hipoteki i jeśli w ciągu kilku tygodni nic się nie wydarzy, złóż reklamację powołując się na ten przepis.
Koszty transakcyjne — poza bankiem
Podatek PCC 2% — przy zakupie na rynku wtórnym, liczony od wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł. Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) PCC nie występuje, bo transakcja jest objęta VAT.
PCC od hipoteki — 19 zł.
Taksa notarialna — ustalana według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, w widełkach zależnych od wartości transakcji, plus VAT. Przy mieszkaniu za 600 000 zł rząd wielkości 2 500–3 500 zł brutto. Taksa maksymalna jest limitowana, ale notariusz może zejść niżej — warto zapytać.
Wypisy aktu notarialnego — kilkaset złotych, liczone od strony.
Opłaty sądowe — 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej, 200 zł za wpis prawa własności, 100 zł za założenie księgi (jeśli jej nie ma).
Prowizja pośrednika nieruchomości — jeśli korzystasz, zwykle 2–3% ceny plus VAT. To zwykle największa pojedyncza pozycja na tej liście.
Ile to razem — konkretny przykład
Mieszkanie za 600 000 zł na rynku wtórnym, wkład własny 20%, bez pośrednika:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| PCC 2% | 12 000 zł |
| Taksa notarialna z VAT | ok. 3 000 zł |
| Wypisy aktu | ok. 400 zł |
| Wpis hipoteki + własności + PCC od hipoteki | 419 zł |
| Wycena nieruchomości | ok. 700 zł |
| Prowizja banku (przy 1%) | 4 800 zł |
| Ubezpieczenie nieruchomości (rok) | ok. 400 zł |
| Razem ponad wkład własny | ok. 21 700 zł |
Z pośrednikiem (2,5% + VAT) dochodzi około 18 500 zł — łącznie ponad 40 000 zł gotówki ponad 120 000 zł wkładu.
Na rynku pierwotnym odpada PCC 2%, co zmienia obraz o 12 000 zł, ale pojawiają się inne pozycje: opłaty za wykończenie, czasem koszt rachunku powierniczego.
Czego nie da się skredytować
Większość powyższych kosztów musisz pokryć gotówką. Bank kredytuje cenę nieruchomości, a nie koszty transakcyjne. Niektóre banki dopuszczają kredytowanie prowizji za udzielenie (doliczaną do kwoty kredytu), ale PCC, taksy notarialnej ani prowizji pośrednika — nie.
To znaczy, że planując zakup, do wkładu własnego trzeba doliczyć 3–4% wartości nieruchomości na koszty. Przy 600 000 zł: 120 000 zł wkładu plus około 22 000 zł kosztów, a z pośrednikiem ponad 40 000 zł.
Jak porównywać oferty, żeby to wszystko widzieć
Nie po marży i nie po prowizji osobno, tylko po RRSO i całkowitej kwocie do zapłaty z przykładu reprezentatywnego. RRSO obejmuje prowizję, ubezpieczenia wymagane przez bank i inne koszty kredytu — właśnie po to istnieje.
Bank ma obowiązek wręczyć Ci formularz informacyjny przed zawarciem umowy, w ustandaryzowanej formie, żeby oferty dało się porównać między instytucjami. Poproś o niego w każdym banku, w którym się pytasz, i porównuj te dokumenty, a nie ulotki.
Zobacz też: stała czy zmienna stopa, wkład własny, zdolność kredytowa i jak czytać przykład reprezentatywny.