Kalkulator kredytu hipotecznego
Policz ratę i całkowity koszt odsetek dla konkretnej kwoty, okresu i oprocentowania. Kalkulator liczy się w Twojej przeglądarce — nic nie wysyłamy i o nic nie pytamy.
Kalkulator
- Suma odsetek
- 463 506 zł
- Całkowita kwota do zapłaty
- 863 506 zł
- Odsetki wobec kwoty kredytu
- 116%
Co jeśli stopa wzrośnie
Kredyt hipoteczny na zmiennej stopie jest oparty o wskaźnik referencyjny (dziś WIBOR). Jeśli wskaźnik pójdzie w górę, rośnie Twoja rata — a nie okres kredytowania. Tak wygląda ta sama umowa przy wyższym oprocentowaniu.
| Oprocentowanie | Rata | Różnica |
|---|---|---|
| 7,2% (dziś) | 2878 zł | — |
| 9,2% (+2 p.p.) | 3412 zł | +533 zł |
| 11,2% (+4 p.p.) | 3978 zł | +1100 zł |
Wyliczenia dotyczą rat równych (annuitetowych) i uwzględniają wyłącznie oprocentowanie — nie zawierają prowizji, ubezpieczeń, wyceny nieruchomości ani innych kosztów, które wchodzą do RRSO. Faktyczną ratę i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej. Pengly nie oferuje kredytów hipotecznych ani nie pośredniczy w ich udzielaniu.
Jak to liczymy
Kalkulator używa standardowego wzoru na ratę równą (annuitetową) — tę samą, którą stosują banki przy kredytach hipotecznych z ratami stałej wysokości:
rata = K × (r / 12) / (1 − (1 + r / 12)−n)
gdzie K to kwota kredytu, r — oprocentowanie roczne, n — liczba miesięcy. Przy racie równej co miesiąc płacisz tyle samo, ale na początku prawie całość idzie na odsetki, a kapitał spłacasz dopiero w dalszych latach. Dlatego po pięciu latach 30-letniego kredytu saldo spada wyraźnie mniej, niż podpowiada intuicja.
Alternatywą są raty malejące: kapitał dzielony równo, odsetki liczone od malejącego salda. Pierwsza rata jest wtedy wyraźnie wyższa, ale łączny koszt odsetek niższy. Ten kalkulator liczy wyłącznie raty równe, bo to domyślny wariant w większości umów.
Czego kalkulator nie pokazuje
Wynik obejmuje tylko oprocentowanie. Realny koszt kredytu hipotecznego jest wyższy, bo do RRSO wchodzą jeszcze:
- prowizja za udzielenie — 0–3% kwoty kredytu, jednorazowo,
- ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, wymagane przez cały okres kredytowania, z cesją na bank,
- ubezpieczenie pomostowe — podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, zwykle kilka miesięcy,
- wycena nieruchomości (400–1 000 zł), podatek PCC, opłaty sądowe za wpis hipoteki,
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, jeśli wnosisz mniej niż 20%.
Dlatego RRSO kredytu hipotecznego jest zawsze wyższe niż samo oprocentowanie. Porównując oferty banków, patrz na RRSO i na całkowitą kwotę do zapłaty z przykładu reprezentatywnego — nie na marżę.
Ryzyko zmiennej stopy
Jeśli Twój kredyt jest oparty o wskaźnik zmienny (dziś WIBOR — trwa reforma wskaźników referencyjnych, której harmonogram był już kilkukrotnie przesuwany), oprocentowanie zmienia się co 3 lub 6 miesięcy. Przy wzroście wskaźnika rośnie rata, a nie okres kredytowania — bank nie rozkłada podwyżki w czasie za Ciebie.
Skala tego nie jest teoretyczna. W latach 2021–2022 WIBOR 3M wzrósł z okolic 0,2% do ponad 7%, co przy kredycie 400 000 zł na 25 lat oznaczało wzrost raty o ponad 1 500 zł miesięcznie. Test w kalkulatorze pokazuje dokładnie ten scenariusz: policz ratę przy +2 i +4 p.p. i sprawdź, czy Twój budżet ją wytrzyma. Jeśli nie — kredyt jest za duży albo okres za krótki, niezależnie od tego, co wyliczy bank.