Zdolność kredytowa przy hipotece — co bank naprawdę liczy
Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką bank zgodzi się Ci pożyczyć. Prawie każdy liczy ją najpierw sam — dochód minus wydatki, reszta na ratę — i prawie każdy wychodzi z liczby wyższej niż bank. Różnica nie bierze się z tego, że bank jest zachowawczy. Bierze się z czterech konkretnych korekt, o których warto wiedzieć przed złożeniem wniosku.
Pengly nie porównuje kredytów hipotecznych i nie bada zdolności kredytowej. Nie zbieramy danych o dochodach ani zobowiązaniach — ten artykuł wyjaśnia metodykę banków, nie jest oceną Twojej sytuacji. Ratę policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Korekta 1: bufor na wzrost stopy procentowej
To najbardziej zaskakujący element. Bank nie liczy Twojej zdolności przy oprocentowaniu z oferty. Liczy ją przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor — zgodnie z Rekomendacją S KNF o co najmniej 2,5 punktu procentowego.
Powód jest wprost zapisany w celu rekomendacji: kredyt ma być spłacalny także wtedy, gdy stopy wzrosną. Skutek dla Ciebie: jeśli oferta ma 7,2%, Twoja zdolność jest liczona jak przy 9,7%. Przy kredycie na 25 lat to obcina maksymalną kwotę o kilkanaście procent.
Przy wariancie z okresowo stałym oprocentowaniem ryzyko zmiany stopy w tym okresie nie występuje, więc podejście banków bywa łagodniejsze — i to jeden z niewidocznych na pierwszy rzut oka argumentów za stałą stopą, jeśli walczysz o kwotę.
Korekta 2: wskaźnik DStI
DStI (Debt Service to Income) to stosunek sumy wszystkich rat do Twojego dochodu netto. Bank ustala własny limit — w praktyce rynkowej najczęściej 40–50%, przy czym niższy próg stosuje się przy dochodach zbliżonych do przeciętnych, a wyższy dopuszcza przy dochodach wyraźnie ponadprzeciętnych.
Do licznika wchodzą wszystkie raty, nie tylko przyszła hipoteka: kredyt gotówkowy, leasing, raty na sprzęt, alimenty. To dlatego spłata drobnego zobowiązania przed wnioskiem potrafi mieć nieproporcjonalnie duży wpływ na wynik.
Korekta 3: limity, których nie używasz
Bank traktuje przyznany limit jak zadłużenie, niezależnie od tego, czy z niego korzystasz:
- karta kredytowa — obciążenie liczone zwykle jako 3–5% limitu miesięcznie, nawet przy saldzie zerowym,
- limit w koncie (debet) — podobnie, od kwoty limitu, nie od wykorzystania,
- poręczenie cudzego kredytu — liczone jak Twoje własne zobowiązanie.
Karta z limitem 30 000 zł, której nie ruszasz, potrafi obniżyć Twoją zdolność hipoteczną o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeśli nie jest Ci potrzebna, zamknij ją i odbierz z banku potwierdzenie zamknięcia — sam brak salda nie wystarczy, liczy się wykreślenie limitu.
Korekta 4: koszty utrzymania z tabeli, nie z Twojego budżetu
Bank nie przyjmuje Twojej deklaracji „wydajemy 2 000 zł miesięcznie". Stosuje własne minimum kosztów utrzymania — zróżnicowane według liczby osób w gospodarstwie domowym i lokalizacji, zwykle powiązane z danymi GUS o minimum socjalnym. Jeśli Twoje realne wydatki są niższe, to Twoja sprawa; do wyliczenia wejdzie tabela.
Osobno bank uwzględni koszty utrzymania kredytowanej nieruchomości i — przy niektórych politykach — dzieci na utrzymaniu jako oddzielną pozycję.
Co realnie podnosi zdolność
Uporządkowane od najskuteczniejszego:
- Wydłużenie okresu kredytowania. Działa najmocniej i najszybciej, ale kosztuje: 30 lat zamiast 20 to niższa rata i wyraźnie wyższa suma odsetek. Sprawdź obie wersje w kalkulatorze, zanim uznasz to za darmowy zysk.
- Zamknięcie kart i limitów. Efekt natychmiastowy i bezkosztowy, jeśli faktycznie ich nie potrzebujesz.
- Spłata drobnych zobowiązań ratalnych. Każda zamknięta rata zwalnia miejsce w DStI.
- Drugi kredytobiorca. Dochody się sumują, ale sumują się też zobowiązania i koszty utrzymania. Osoba bez dochodu i z własnymi kredytami potrafi zdolność obniżyć.
- Wyższy wkład własny. Mniejsza kwota kredytu to mniejsza rata — i często niższa marża. Szczegóły: wkład własny.
- Udokumentowanie pełnego dochodu. Premie, nadgodziny, wynajem, dochód z działalności — bank uwzględni je, jeśli są regularne i udokumentowane, zwykle za 6–24 miesiące wstecz.
Czego nie robić
Nie składaj wniosków do wielu banków „na próbę". Każde zapytanie kredytowe zostaje w BIK na 12 miesięcy i jest widoczne dla kolejnych banków. Seria zapytań w krótkim czasie jest odczytywana jako sygnał desperacji lub problemów z płynnością. Jeśli chcesz porównać oferty kilku banków, rób to na podstawie wstępnych symulacji, a formalne wnioski składaj do dwóch–trzech banków w krótkim oknie czasowym.
Nie bierz kredytu gotówkowego na wkład własny. Bank to zobaczy w BIK i potraktuje jako próbę obejścia wymogu — z odmową włącznie.
Nie zmieniaj pracy tuż przed wnioskiem. Większość banków wymaga określonego stażu u obecnego pracodawcy (przy umowie o pracę na czas nieokreślony zwykle 3–6 miesięcy). Okres wypowiedzenia lub okres próbny w momencie wniosku to najczęstszy powód odrzucenia przy skądinąd dobrych dochodach.
Zdolność to nie to samo co bezpieczna kwota
Ostatnia i najważniejsza rzecz. Zdolność kredytowa mówi, ile bank jest gotów Ci pożyczyć — a nie, ile bezpiecznie możesz pożyczyć. To dwie różne liczby i bank nie ma obowiązku podpowiadać Ci tej drugiej.
Praktyczny test: policz ratę przy oprocentowaniu wyższym o 4 p.p. od dzisiejszego. Jeśli przy tej racie Twój budżet się domyka bez rezygnowania z rzeczy, których nie chcesz odpuścić, kwota jest bezpieczna. Jeśli się nie domyka — zdolność kredytowa właśnie zaprowadziła Cię w miejsce, w którym nie chcesz być za trzy lata.
Zobacz też: stała czy zmienna stopa, koszty okołokredytowe i co to jest BIK.